历时两年谋划后，曾依靠家电连锁业务香港上市缔造零售神话的黄光裕，日前如愿将其鹏润地产业务打包到A股上市。停牌接近七个月而复牌的高新科技公司中关村(000931)因黄光裕近180亿元地产物业的注入，而彻底成为一家房地产企业。
与此次资产重组同步，一个月前刚刚经历了一波人事调整和组织架构重新梳理的鹏润控股相关高管将全面入主中关村。
这些显然都只是表象。业界的关注在于：未来，家电连锁的绝对老大黄光裕能否将其在零售业的成功奇迹复制到地产行业?
答案或许并不那么乐观。
180亿注资再演“蛇吞象”
黄光裕几乎是没有悬疑地完成国美地产的A股回归。
5月6日晚，北京中关村科技发展(控股)有限公司(中关村 000931)发布公告，将向控股股东鹏泰投资非公开发行股份，用于收购北京鹏润地产控股有限公司100%的股权。通过这一定向增发的运作，黄光裕成功地将旗下约180亿元的地产资本注入净资产不过7亿元的中关村，其个人持股达70%以上，成为中关村的绝对掌控者。
“此次资产置入，黄光裕无疑又在玩一场‘蛇吞象’的资本游戏。”一位一直高度关注国美的分析人士指出，这与5年前黄光裕旗下的国美电器借壳上市的手法几乎同出一辙，包括黄光裕对上市公司掌控一定要超过70%，为今后资产注入留下伏笔。
但同样是借壳上市，黄光裕从入主京东自动化到更名为鹏润电器，花去整整4年多时间。而此次A股借壳中关村，却只花去2年时间。
中关村自成立以来一直处于业务转型过程中，公司先后涉足生物医药、信息化服务、房地产开发建设、金融风险投资等诸多业务，导致中关村造成“主业不清、大而不强、资产效率低”的现状，并成为长期困扰中关村发展的痼疾。
2006年7月，黄光裕控制的鹏泰投资成为“中关村”的第一大股东。然而，截至2007年12月31日，“中关村”累计亏损11.03 亿元，段永基留下的烂摊子还包括33.9亿元CDMA项目的巨资担保和10多亿元的债务。
为此，黄光裕先后向“中关村”输血数亿元。2007年11月， 伴随着段永基的辞职，“中关村”全面进入了黄光裕时代，“中关村”总计50多亿元的债务逐渐被黄光裕处理干净。
事实上，此前黄光裕也一直在香港IPO和借壳中关村之间举棋不定。一位分析人士指出，受地产市场震荡影响，地产公司赴港上市全面遇阻，令黄光裕最终选择借壳上市。
新上任的中关村常务副总裁王军日前接受记者专访时表示，重组后的中关村将彻底摆脱主营业务不明确、负债率高、新业务拓展不畅等困境，重塑核心竞争力和竞争优势，集中精力发展和扩大房地产业务，成为综合实力强、盈利能力高、增长潜力大的优质房地产上市公司。
王军介绍，中关村未来主营业务将以房地产投资、开发为主，并将着重于四大板块。其一以中高档住宅为主的住宅开发；其二为持有物业及租赁，主要包括商业、酒店、写字楼以及工业厂房、物流仓储基地等；其三为科技园区开发；其四为一级土地开发。
王军透露，注入中关村的鹏润控股，旗下拥有众多土地一级开发和土地整理项目及房地产二级开发项目。其中，土地一级开发和土地整理项目主要位于北京，总占地面积超过1亿平方米，房地产二级开发主要在北京、重庆、无锡等一二线城市，包括住宅、商业、写字楼，总规划建筑面积约101.6万平方米。
在王军看来，经营性资产的注入将为公司提供稳定的经营性收入和盈利，而成片一级土地开发业务的注入，为公司获得政策性支持、稳定的开发利润和未来的二级土地储备打下良好的基础。王军也表示，中关村原有与地产相关的产业也将与拟注入的产业融合，共同发展。
黄光裕的“心头之痛”
不过，为外界颇为关注的鹏润时尚国际中心却不在注入的资产包中。
据记者了解，鹏润注入中关村的180亿元的地产项目，仅包括重庆解放碑国泰广场、重庆鹏润蓝海住宅、北京大康国际鞋城、北京金尊大厦项目、无锡电瓶厂项目、沙河项目、鹏润建国大酒店项目等10个项目。
“整个公司对资产处置有一定的安排，”对此，王军的答复是，装入的资产考虑的是能很快给上市公司带来现金流和高成长的盈利或者提供充足的土地储备。“其他地产业务，我们将选择合适时机陆续注入上市公司，但目前尚无明确时间表和计划。”
不过，在此间观察人士看来，将耗时近四年的鹏润地产的重头项目——鹏润国际时尚中心被“拒之门外”恰恰印证着黄光裕耗时四年的“心头之痛”。
此前，“左手零售，右手地产”成为黄光裕连续两年荣登中国首富的公开秘密。但相比在家电零售业的大刀阔斧，黄光裕在地产业却几乎被认定为毫无进取。
“国美的地产业务基本处在停滞的边缘，相对而言，惟一销售状况不错的是鹏润地产重庆的项目。”知情人士如是说。
此前记者一直关注的鹏润时尚项目，原定为奥运前正式开业的时间表推迟到2009年5月。而这是在鹏润时尚第四任掌门人周东权上任近一年后的再次推迟开业时间。而从周东权上任后，除了原来定位有所调整外，鹏润时尚项目拒绝透露任何招商进展情况。
日前，据一位服装品牌商告诉中国商报记者，童渊离任后，鹏润时尚项目的招商基本上没有什么进展，甚至连租金定价都没有敲定。“鹏润时尚项目自身都没想清楚要做成什么个什么样，目标客群定位都没确立，我们商户的意向显然都是无从谈起的。”
此前的四年里，鹏润时尚项目随掌门人更迭而不断调整定位和名称，不仅经历禹晋永、吴坤岭、童渊的离职，项目案名也是一改再改，开业时间一拖再拖。
时任该项目总经理张亚夫曾解释说，一直在摸索其最佳定位。但业内分析人士却认为，鹏润国际时尚中心4年内案名和定位屡屡更改，除了表明黄光裕对商业地产并不熟悉，缺乏地产尤其是商业地产专业运营人才，很大一部分原因也在于国美系地产组织结构混乱、对地产认识不清晰。
事实上，鹏润时尚项目只是一个缩影。和该项目一样，国美系地产在组织架构上也存在诸多问题。
早在1996年国美集团便成立了鹏润地产，低调进入地产界。当年在香港市场，黄光裕取得京东自动化的控股权正是将鹏润大厦三间办公室、北京朝阳区西坝河北里七号院土地和包括94个门店的“国美电器有限公司”65%股权注入上市公司而完成的。
早在2005年国美大举进军地产，初步铺就地产帝国之际，整合就被提上议事日程。根据当时黄光裕透露的计划，他将用1年左右的时间完成地产公司大量的资产重组工作。不过，这一计划却遭遇了一番又一番“变化”的打击，让国美系地产的整合变得扑朔迷离。
据了解，当时国美系地产一度有平行的四家房地产开发公司同时运作，鹏润地产致力做北京的高档物业；国美置业倾向于商业地产；鹏润尊爵置业面向外埠做土地一级开发，主要发展大规模的均价房产品；明天地产致力于在北京发展大众型产品。
“各个开发公司是平行架构，并没有地产控股公司。”曾经担任国美置业总经理的禹晋永透露，他直接向黄光裕负责。对于这一架构，黄光裕一度不以为然。“谁找到地，谁就到我这里来批。”
有分析人士指出，平行的架构能让各个开发公司的触角伸得更深，接触面更广，并且能够互相提供担保。不过，这种另类的架构模式并没有显现出它的高效，反而导致之后的整合变得复杂而困难。在接下来的3年中，黄光裕不得不多次出面对公司架构进行重新排列组合。而每次人事震荡，黄光裕都能带来令人咋舌的亲自钦点的“空降兵”。
“黄光裕在地产业务领域更换职业经理人的频率很高。”一位鹏润地产高管人士表示，人事变动对该企业来讲几乎是“家常便饭”。如今，王军的空降再度引发该公司的人事震荡。
上述曾任鹏润地产高管的人士透露，黄光裕在管理上还延续经营电器的思路，但房地产行业的高端人才管理并非标准化的，更多需要管理者带来先进的经验。
“此外，黄光裕在家电领域的膨胀心态已成为惯性，其近乎‘霸道’的风格不容易接受别人的不同意见，只是将职业经理人看成企业的零件，无法形成团队的凝聚力，这些都是鹏润地产人事震荡不断的原因。”上述鹏润地产前高管说。
记者注意到，在2006年年底，鹏润国际时尚交易中心的宣传资料中，国美系与地产相关的业务开始以鹏润地产的名义出现。不过，彼时在鹏润房地产旗下各家子公司财务彼此独立。
而之前被认为是独立的明天地产，也因为官方网站上“北京明天房地产开发有限公司作为鹏润投资集团内部一个独立运营的房地产开发公司，和鹏润地产是一套人员，两块牌子”的表述引发口水战。
而在前不久的人事震荡中，除了王军的空降，明天地产董事长张志铭已经离职，明天第一城和国美第一城的收尾工作仍由明天地产总经理黄燕虹掌管。目前尽管鹏润地产并不包括明天地产，但明天地产成立时黄光裕占60%的股份结构表明，其仍是背后的实际控制人。
“地产王国”逆市扩张变数难测
即便抛弃国美系地产的组织架构，业内分析人士也认为，在整个地产业走势不明朗的情况下，黄光裕的地产王国构建仍将面临变数。
数据显示，鹏润控股2005年至2007年的净利润仅仅分别为60.83万元、2422万元、3497万元。这样的数据对于“今年的净利润目标将达到4.5亿元”的目标而言，压力显然不小。“尤其是在整个地产行业形势不佳的背景下，国美要想完成5倍纯利润增长显然并不容易。”业内人士如此断言。
分析人士认为，鹏润地产下属资产包括多个土地一级开发和土地整理项目及房地产二级开发项目。其中房地产二级开发项目建筑面积约101.61万平方米，按每平方米可获纯利2000元计算，可产生净利润约20亿元，距160亿元的溢价相差甚远。
而鹏润地产的看点在于该公司拥有10052.38万平方米土地一级开发和土地整理项目，若未来每平方米土地可实现利润能够达到100元，即可产生100亿元的利润，这样的收益看起来非常诱人。
但应该了解的是，土地一级开发并不等于拥有土地使用权，而土地一级开发的利润微薄。由于中关村在公告中并没有详细说明目标资产的盈利前景，因此其未来收益难以预测。
面对地产市场最近的低迷，王军却透露，逆市扩张其实才是黄光裕扩张地产王国的最好时机。
王军称，对照美国、日本等国家近50年来房地产市场的发展经验，地产业“拐点”并未来到。目前宏观调控加剧业界洗牌，使房地产入市门槛提高，对中关村恰是很好的机会。王军认为，在2035年之前，中国房地产仍将处于高速发展期，2035年至2050年处于平稳发展期，因此中国房地产市场至少还有30年至50年发展。
而黄光裕更是对未来发展信心十足。据王军介绍，有人向黄光裕曾经提出，给中关村老股东贴了几十亿非常不值。但黄光裕却说，做企业的人眼光要放长远一些。他认为，从长远看，现在的股价，将是一个地板价。
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